央行發布公告

自2020年3月1日起

金融機構應與存量浮動利率貸款客戶

就定價基準轉換條款進行協商

將原合同約定的利率定價方式

轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）

加點數值在合同剩余期限內固定不變

也可轉換為固定利率

定價基準只能轉換一次

轉換之后不能再次轉換

原則上明年8月31日前要完成轉換

★ 劃重點 ★

1

何為存量房貸？

指的是2020年1月1日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

說白了，就是采取基準利率定價的房貸。眾所周知，今年10月8日，央行發布新規，房貸利率跟5年期LPR掛鉤，不再參考基準利率的變化。

這個LPR報價每個月都會變動，最近兩個月買房，很多人的房貸合同都已經從基準利率切換到了LPR。

2

沒有采取LPR定價的“存量”房貸

到底有多少？

央行最新數據顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元，其中至少有7成都是存量房貸。

而根據上海證券報的統計，目前商業性個人住房貸款每個月的增量達幾十萬筆，存量房貸合同則多達6000多萬筆。

6000多萬筆房貸，就意味著，3個月后實施的房貸新規，至少有6000萬套房子、6000萬個家庭受到波及。

3

什么是基準轉換？

今年實施房貸利率換錨LPR后，以前巨額的存量房貸，依然參考的是基準利率，或上浮，或下折，或持平。

這些存量房貸，如果不跟LPR掛鉤的話，就相當于房地產市場存在兩套利率體系。

一套是今年10月8日后實行的掛鉤5年期LPR體系，另一套是過去參考基準利率的房貸體系。

兩套體系，就意味著利率的市場化不夠徹底。舉個例子，以前的基準利率維持了多年4.9%不變，各大銀行沒有自主決定權，房地產市場的情況瞬息萬變，各城市的人口、庫存也不盡相同，把存量房貸過渡到LPR體系，也是樓市的必經之路。

大家比較關心的問題是：啥時候開始？到時候房貸應該怎么選？

4

什么時候開始？

2020年3月份開始轉換，8月底之前，所有參考基準利率的房貸，都會完成向LPR的過渡。

這一次調整是單向的：定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。簡單說，基準利率轉為LPR后，就轉不回去了。這意味著不久的將來基準利率這一說法會成為歷史。

有心的朋友，不妨現在就向發放房貸的銀行詢問，看3個月之后的轉換工作如何開展，是需要預約，還是直接去網點簽署新合同。

對絕大部分人來說，安心等待即可，存量房貸轉LPR的工作開始后，會有相關人員聯系你的。

5

選擇浮動利率？還是固定利率？

央行給出的轉換規則，完全能保障購房者的既得利益。明年定價基準轉換后，在2020年實際執行的房貸利率不變。

央行規定房貸合同重簽時，點差一并確定，并適用于房貸合同剩余期限。央行還特別開了政策口子，允許點差為負，嚴格保護存量房貸中享受首套優惠折扣的購房者。

有業內人士給地產君算了一筆賬，比如王先生幾年前買房，享受了基準利率下浮15%的優惠利率。按照目前5年以上4.9%的基準利率，實際執行利率為4.165%。

如上圖所示，本月20日最新公布的5年期以上LPR4.8%。那么點差為 4.165% - 4.8% = - 0.635%。

請注意！王先生的點差為負值！那么在整個貸款合同期內，王先生的房貸定價的點差都是 -0.635%。

2020年

王先生的房貸利率仍為4.165%

2021年

王先生的房貸利率為2020年12月20日的5年以上LPR減0.635%

2022年

王先生的房貸利率為2021年12月20日的5年以上LPR減0.635%

其余年份

以此類推

問題是，王先生是否應該行使改簽固定利率房貸合同選擇權？選擇浮動利率？還是固定利率？

央行只給了購房者一次選擇的機會。而且，央行規定固定利率只能為轉換時實際執行的利率水平。以王先生的房貸合同為例，如果改簽固定合同的話，房貸利率只能是4.165%。

在決定是否選擇固定利率時，王先生必須考慮5年期以上LPR的未來走勢。如果5年期以上LPR不斷走低，王先生簽固定利率合同就虧了。

對剛需而言，房子是需要持有幾十年之久的，長周期來看，利率下降是大概率事件，選固定利率可能并不劃算。