個(gè)人住房交易相關(guān)稅費(fèi)一覽表

1

賣方

2

購買方

答 疑 解 惑

個(gè)人銷售住房，如何繳納增值稅？

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

個(gè)人購買住房如何繳納印花稅？

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

個(gè)人購買住房，契稅有什么優(yōu)惠？

（一）對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施第（二）項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策。

個(gè)人銷售住房，如何征收個(gè)人所得稅？

其他個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，以實(shí)際成交價(jià)格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的稅率。

其他個(gè)人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財(cái)產(chǎn)原值憑證，不能正確計(jì)算財(cái)產(chǎn)原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)其個(gè)人所得稅實(shí)行核定征收。

其他個(gè)人，是指自然人，不包括個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的自然人投資者。

個(gè)人銷售住房，個(gè)人所得稅有什么優(yōu)惠？

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

“自用5年以上”，是指?jìng)�(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

涉 稅 實(shí) 務(wù)

例：A先生2018年8月出售一套位于長沙市雨花區(qū)的住房，面積為120平方米，售價(jià)120萬元。購買價(jià)格為90萬元，其他相關(guān)費(fèi)用為5萬元，財(cái)產(chǎn)原值等相關(guān)憑證齊全。購買方為C女士，名下無住房。已知城市維護(hù)建設(shè)稅為7%，請(qǐng)計(jì)算：

（1）如果該套住房購買未滿2年，A先生、C女士分別需要繳納多少稅費(fèi)？

（2）如果該套住房購買已滿2年，但未超過5年，A先生需要繳納多少稅費(fèi)？

（3）如果該套住房購買時(shí)間超過了5年，A先生需要繳納多少稅費(fèi)？

分析：

（1）A先生：

增值稅

購買未滿2年，按照5%的征收率全額征收增值稅。

應(yīng)繳納增值稅：1200000÷（1+5%）×5%=57142.86元

附加稅費(fèi)

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅：57142.86×7%=4000元

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加：57142.86×（3%+2%）=2857.14元

合計(jì)應(yīng)繳納附加稅費(fèi)：4000+2857.14=6857.14元

土地增值稅、印花稅

個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅

個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：[1200000÷（1+5%）-6857.14-900000-50000]×20%=37200元

因此，A先生銷售該住房繳納的稅費(fèi)合計(jì)：57142.86+6857.14+37200=101200元

C女士：

印花稅

個(gè)人購買住房暫免征收印花稅

契稅

購買家庭唯一住房，面積90平方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，成交價(jià)格為不含增值稅金額。

應(yīng)繳納契稅：1200000÷（1+5%）×1.5%=17142.86元

因此，C女士購買該住房繳納的稅費(fèi)為：17142.86元

（2）將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售，免征增值稅、附加稅費(fèi)，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

個(gè)人所得稅

免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓住房取得的收入不扣減增值稅額。

應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：（1200000-6857.14-900000-50000）×20%=48628.57元

（3）因A先生銷售的住房已自用超過5年，且該住房屬于家庭唯一生活用房，可以免征增值稅、附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。

政 策 依 據(jù)

1.《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

2.《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局　建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）

3 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）

4.《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

5.《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規(guī)定》（湖南省人民政府令第124號(hào) ）

6.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號(hào)）

7. 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）

8.《國家稅務(wù)總局長沙市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（國家稅務(wù)總局長沙市稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)）

9.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）