業(yè)界觀點(diǎn)之房貸新政策刺激樓市作用有限

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況。同此前一段時(shí)間以來的數(shù)據(jù)相比較，這個(gè)月的數(shù)據(jù)發(fā)生了質(zhì)的變化。9月份，70個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格，不同環(huán)比走勢的城市由8月的68降、1平、1漲，轉(zhuǎn)為69降、1平，全面停漲;不同同比走勢的城市則由8月的19降、3平、48漲，轉(zhuǎn)為58降、2平、10漲。

　　前幾個(gè)月，在房價(jià)環(huán)比全面下降的情況下，多數(shù)城市同比仍呈漲勢，主要在于翹尾因素的影響尚未消除，“不是不降，時(shí)候未到”。現(xiàn)在，這個(gè)時(shí)候到了。9月的房價(jià)指數(shù)就是一個(gè)質(zhì)的拐點(diǎn)。雖然有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月各城市平均環(huán)比降速減慢，但這同樣也有翹尾因素的作用，因?yàn)槎鄶?shù)城市的環(huán)比價(jià)格已經(jīng)一降再降了。而與此形成鮮明對比的是，70個(gè)城市的同比價(jià)格雖然依然有漲有降，但最高漲幅與最低降幅分別比8月份下降了1.5和2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)解讀披露，9月份70個(gè)大中城市新建住宅和新建商品住宅銷售套數(shù)比8月份均增長8%左右。對于銷售情況，不僅要看套數(shù)，更要看面積和銷售額;不僅要看大中城市，還要看全國;不僅要看環(huán)比，還要看同比。從全國的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，1月至9月，商品住宅銷售面積同比下降10.3%，降幅比1月至8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);銷售額下降10.8%，降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，同價(jià)格的變化規(guī)律相似，如果環(huán)比持續(xù)增長，同比最終也會發(fā)生相應(yīng)的變化，這還需要持續(xù)的觀察。

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確放松了首套房貸標(biāo)準(zhǔn)，只要還清房貸，再貸款即按首貸對待。此后，媒體陸續(xù)報(bào)道了各地房市對央行救市新政的反應(yīng)，“井噴”者有之，無動于衷者亦有之。新政對房市究竟影響幾何，尚需10月份的數(shù)據(jù)才能得出結(jié)論。

　　借助百度搜索指數(shù)觀察，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份房價(jià)數(shù)據(jù)的前30天內(nèi)，以“房貸”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù)，其平均值為2482，同比雖上升32%，但環(huán)比仍下降29%，雖然在9月30日達(dá)到6391的最高值，但到10月20日以后，又下降到平均水平以下;以“房價(jià)”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù)，平均值為4175，同比上升11%，環(huán)比則下降13%，雖然在長假后的第一天達(dá)到6800的最高值，但20日以后也降至平均水平以下。這表明，公眾對房貸新政的關(guān)注度并未明顯增加，也談不上持久。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)的搜索情況有如一個(gè)晴雨表，可用于對形勢進(jìn)行輔助判斷。由此大致可知，房貸新政對刺激樓市有作用，但作用是有限的。

　　在大多數(shù)城市已經(jīng)取消限購的背景下，央行新政對一些亟須改善住房條件者，可以起到錦上添花的作用。此前各地相繼放松限購之所以作用有限，就在于“無買房之錢”，而央行放寬首貸、松綁限貸，相當(dāng)程度上解決了錢的問題。而且越有錢，越有能力還錢，就越可以得到貸款，這既對有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的希望改善住房者有利，同時(shí)也為繼續(xù)囤房炒房的投資者大開了方便之門，由此可能在一定程度上遲滯樓市降價(jià)的步伐，但對房市的拉動作用依然是有限的，樓市的不景氣，銷售的下滑，是因?yàn)樵谡{(diào)控控制了投資性購房后，商品房市場已經(jīng)到了有支付能力的供需拐點(diǎn)，放寬首貸后，該買不起的還是買不起，而且可能更買不起，有頭腦的投資者，也不會在這個(gè)時(shí)刻貿(mào)然入市抄底。如果房價(jià)嚴(yán)重背離價(jià)值的局面不從根本上改變，即使有少數(shù)迫切需要改善住房者成為改變首貸政策的受益者，由此可以穩(wěn)住乃至繼續(xù)拉高了房價(jià)，但也僅僅是把房地產(chǎn)的泡沫吹得更大一些而已。

　　還是那句話—作為一種商品，住房的價(jià)格憑什么只能漲不能降落?違反價(jià)值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法，終究是難以持久的。只有房價(jià)向符合價(jià)值的方向和居住屬性合理回歸，才能有更多的人買得起房，住房才能因銷售量的增加帶來銷售額的增長，房市才能健康適度地發(fā)展。