上海房貸新政強調“普通住宅”九成新房難受益

　　“上海不愿刺激樓市。今天(10月13日)下午央行上海分行召18家銀行開房產新政的通氣會，上海新政執行標準是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環以外160萬元)，利率各家銀行都傾向于執行基準，至多九五折和，周內各家銀行將會公布細則。”

　　這段話昨日(10月14日)在微信朋友圈內廣受關注。《每日經濟新聞》記者從一位參與該會議的銀行內部人士處證實了上述消息。

　　根據最新成交數據，受房貸新政等因素影響，上海房地產市場10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，目前上海新房市場的普通住宅只占總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來市場將經歷一段時間的成交回落。

“普通住宅”標準兩年未變

　　《每日經濟新聞》記者了解到，昨日下午，央行上海總部召集上海地區商業銀行召開通氣會，“貫徹并落實”9月30日央行、銀監會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》的相關精神和要求。

　　上述參與該會議的銀行內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，會上央行上海總部明確，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執行首套房貸款政策。

　　雖然此前央行和銀監會已明確“再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺的房地產貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求。如建設銀行10月9日在官網發布通知，表示對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”。

　　建設銀行表示，具體操作由各地分行掌握。截至目前，建設銀行上海分行仍表示房貸細則正在擬定中，對于符合央行和銀監會政策的房貸可按要求進行預受理，最終受理審批以正式文件為準。

　　對于“普通商品住房”，各個地方有著不同的標準，如上海普通商品住房標準是在2017年3月1日起執行的，當時的標準為：第一，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;第二，單套建筑面積在140平方米以下;第三，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套。

　　央行上海總部內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，13日的通氣會主要是向各家商業銀行傳達一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規定。對于是否調整普通商品住房的標準，該人士表示，“普通住房的標準不是央行來制定的，這需要各地政府部門來確定”。

　　北京則剛剛從10月8日起執行最新的普通商品房標準：五環內39600元/平方米或總價468萬元;五環至六環31680元/平方米或總價374.4萬元;六環外23760元/平方米或總價280.8萬元。

　　中原地產首席分析師張大偉說，類似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策，并沒有在全國普遍實施。北京的房貸政府便并沒有強調普通商品住宅和非普通住宅的區別。

二手房市場或受益

　　上海房貸新政的執行標準，對目前正在逐步回暖的市場來說無疑是一場“降溫”。

　　德佑地產研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速。

　　他透露，德佑地產10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長了四成，分銷的新房成交量更是達到9月同期的三倍。

　　宋會雍告訴 《每日經濟新聞》記者，上海的中高端住宅成交確實在10月初出現了放量，不少觀望者因房貸新政而入市。

　　然而，在上海的房貸新政細則曝光后，市場卻很難繼續維持之前那樣的旺盛需求。根據宋會雍的統計，在上海的新房住宅市場上，符合普通商品住宅標準的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

　　克而瑞研究總監薛建雄也證實了宋會雍的判斷，上海新房市場的普通商品住宅供給確實不多。尤其是對改善型的購房人群來說，能滿足他們買房需求的房屋數量很少。

　　不過，趙葆根認為，仍有一部分改善型需求可以因為房貸新政獲益，但這些需求將主要集中在二手房市場消化。

　　宋會雍說，雖然時過兩年，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內迅速調整的可能不大，總價進一步放寬的范圍有限。